Тема токенизации ипотечных активов выходит на новый этап: в России обсуждают законопроект о выпуске цифровых финансовых активов (ЦФА), обеспеченных ипотечным залогом.
Инициативу прокомментировали Игнасио Агирре, CMO Bitget, и Александр Пересичан, CEO Tehnobit, указав как на перспективы, так и на риски новой модели.
Что такое ЦФА: полный гайд и ответы на вопросы
SponsoredТокенизация может ускорить развитие цифрового рынка
Игнасио Агирре рассматривает инициативу как логичное продолжение развития российского рынка токенизации. Появление ЦФА под ипотечный залог создает новый класс обеспеченных цифровых инструментов, где базовым элементом выступает недвижимость в ипотеке. По словам эксперта, принятие законопроекта может привести к следующим последствиям:
- Ускорение институциональной токенизации: банки смогут быстрее масштабировать выпуск обеспеченных инструментов благодаря прозрачности ипотечного залога.
- Расширение доступа инвесторов: розничные и квалифицированные инвесторы получат больше инструментов с понятным и проверяемым обеспечением.
- Снижение стоимости фондирования: токенизация уменьшает транзакционные расходы, ускоряет расчеты и повышает оборот капитала у банков и девелоперов.
- Рост требований к инфраструктуре: платформам придется усиливать KYC/AML, кибербезопасность и аудит данных при работе с обеспеченными активами.
Игнасио Агирре подчеркивает, что таким образом Россия укрепляет позиции в глобальном тренде RWA. Токенизация ипотечных портфелей может стать одним из крупнейших сегментов рынка ЦФА и создать основу для расширения вторичного рынка цифровых облигаций и других секьюритизированных инструментов.
Новый инструмент не защитит от риска недостроев
Александр Пересичан отмечает, что ЦФА под ипотечный залог открывают для застройщиков дополнительный источник финансирования, более гибкий, чем банковские кредиты. Девелоперы смогут получать средства сразу, тогда как при использовании эскроу-счетов они получают доступ к деньгам только после сдачи объекта.
Однако эксперт подчеркивает, что вместе с преимуществами возникают и риски. Главная неопределенность — не окажутся ли владельцы ЦФА финансово уязвимыми в случае проблем или банкротства застройщика. Механизм эскроу защищает дольщиков именно от этой ситуации, поскольку деньги не передаются застройщику заранее.
Законопроект предусматривает запрет на покупку ЦФА с ипотечным обеспечением до регистрации ипотеки в Росреестре. Такое регулирование:
- Защищает владельцев ЦФА от утраты прав.
- Предотвращает двойное обременение объекта.
- Исключает недобросовестное распоряжение залогом.
Но, как подчеркивает Александр Пересичан, регистрация ипотеки не гарантирует завершение строительства. Ипотечный залог обеспечивает юридическую защиту, но не устраняет риск недостроя. Эскроу-счета, наоборот, предотвращают такую ситуацию, и новый механизм не должен ослаблять эту защиту. По мнению эксперта, необходимо предусмотреть дополнительные меры контроля и гарантии для инвесторов.
Хотите получить доступ к экспертным инсайдам? Подписывайтесь на наш телеграм-канал, получайте доступ торговым сигналам и новостям рынка, общайтесь с нашим аналитиком. Будьте на шаг впереди рынка каждый день!
